Urbanitae o Civislend en 2026: rentabilidad realizada, garantías y retrasos de cada una

Actualizado: 29 de septiembre de 2026

Civislend encaja con quien entra con 250 € en préstamos de unos 15 meses; Urbanitae, con quien acepta 500 €, deuda de hasta 36 meses y equity de duración variable. Ambas constan en la CNMV, pero sus rentabilidades miden cosas distintas.

Urbanitae y Civislend frente a frente: registro, producto, mínimo, rentabilidad y garantías

La diferencia de fondo es el producto, porque Civislend presta a promotores inmobiliarios y Urbanitae combina préstamos con participaciones en el capital de los proyectos. La tabla recoge los datos de cada plataforma a 29/09/2026, con las mismas filas para las dos.

Por volumen, Urbanitae declara en su página de cifras más de 690 millones de euros financiados y más de 300 proyectos, mientras que Civislend indica en su balance de agosto de 2026 más de 393 millones y 191 proyectos a 10/08/2026.

¿Qué rentabilidad real han dado Urbanitae y Civislend?

Las medias realizadas que publican las dos rondan el 11 % anual, aunque cada plataforma define la suya de forma distinta y por eso se comparan mal entre sí.

Urbanitae rotula en su página de estadísticas una «rentabilidad media anual obtenida» de más de un 11,7 %, y otras páginas suyas muestran 11,8 % y 12 %. La nota al pie la define como la media de las rentabilidades totales de los proyectos completamente devueltos, una redacción que deja abierta la anualización. Su balance del primer semestre de 2026 añade una TIR histórica del 11,86 %, pero solo un 10 % en los 17 proyectos cerrados en esos seis meses. Por producto, la página da 12,1 % para préstamos y 11,3 % para equity como rentabilidad obtenida, y 11,1 % y 13,2 % como estimación actualizada.

Además, un análisis independiente de 22 proyectos de equity terminados, publicado en My Crowd World el 24/12/2024, calculó una TIR simple del 12,8 % y del 10,3 % ponderada por tiempo, frente a un 14,5 % esperado. El 73 % de esos proyectos se retrasó, y el autor advierte de que los datos de partida son los de Urbanitae.

Con Civislend conviene separar tres cifras. Sus ofertas actuales pagan entre el 10 y el 13 % anual nominal, y la media de 2025 fue del 11,08 % según su balance, mientras que su consejero delegado la situó en el 11,06 % en una entrevista de Eje Prime del 08/01/2026. Completa la lista el «13,40 % en un plazo de 15 meses (10,72 % anual)» de su página de registro, una media ponderada de los proyectos completados, que esa misma página cifra en 96 y en 97. Esa anualización sale de 13,40 × 12 ÷ 15 y es simple. Una nota de prensa de julio de 2026 recogida por Funds Society habla de un 13,8 % anual desde el inicio, una cifra que difiere de esa anualización.

Un proyecto de cada plataforma muestra cómo se leen estas cifras. Marbesa Marbella, en la web de Civislend a 29/09/2026, ofrece un 12 % nominal anual durante 24 meses y un 24 % total, con hipoteca de primer rango y 798 inversores, de modo que el 12 % y el 24 % son la misma oferta contada de dos formas. Allonbay Aura, en Villajoyosa, es un proyecto de equity que según el balance de Urbanitae del primer semestre de 2026 devolvió una TIR del 21,2 % frente a un 13,9 % esperado. Sin embargo, es un caso favorable que eligió la propia plataforma, y conviene leerlo junto al 73 % de proyectos por debajo de su TIR estimada que midió el análisis independiente.

¿Son fiables Urbanitae y Civislend? Registro, custodia y sanciones

Las dos están registradas como plataformas de financiación participativa en la CNMV, y esa inscripción alcanza a la plataforma. Los proyectos quedan fuera, según las preguntas frecuentes de Civislend: «no son objeto de autorización ni de supervisión por la CNMV ni por el Banco de España». Urbanitae advierte por su parte de que las pérdidas no están cubiertas por el Fondo de Garantía de Depósitos y de que no reembolsa al inversor lo que un promotor deje de pagar.

Civislend cita a Lemonway, entidad de pagos autorizada, para los fondos de los inversores, y según MyInvestor Urbanitae también usa esa entidad, con cuentas separadas.

La CNMV impuso a Civislend dos multas de 28.000 € cada una en una decisión del 27/09/2023, publicada el 29/12/2023: una por incumplir los requisitos sobre los proyectos publicados y otra por las obligaciones sobre conflictos de interés. En su nota de la CNMV del 28/02/2024, Civislend figura con un recurso ante la Audiencia Nacional pendiente de resolución. A 29/09/2026 el recurso sigue sin resolución conocida. Además, las normas internas de Civislend le prohíben ser promotor o inversor en sus proyectos, y permiten coinvertir a accionistas con un 20 % o más, directivos y empleados, con aviso en los «Hechos relevantes» de cada proyecto.

Ni la ficha de Urbanitae ni la de Civislend en el registro de la CNMV incluyen un apartado de sanciones, y el registro de sanciones queda sin revisar para Urbanitae.

Trustpilot da a Civislend un 4,6/5 con unas 2.100 opiniones a 29/09/2026, y la queja que recoge es la dificultad para entrar en lanzamientos muy demandados. Urbanitae tiene un 4,2/5 con 2.257 opiniones, y entre sus quejas figuran los retrasos y también la dificultad para conseguir inversiones.

¿Qué pasa si un proyecto se retrasa en Urbanitae o en Civislend?

Civislend dice que gestiona el cobro del inversor con un fondo de reserva mientras ejecuta las garantías, y los contratos de Urbanitae incluyen prórrogas de seis meses que, según Crowdinform, se usan de forma rutinaria.

Las preguntas frecuentes de Civislend describen el mecanismo. Si un promotor se retrasa en una cuota, la plataforma gestiona que los inversores cobren «a través de un fondo de reserva depositado en la entidad de pago», el promotor incurre en «penalización en intereses adicionales anuales» y Civislend hará «las gestiones pertinentes para ejecutar las garantías». Civislend no publica el tamaño de esa reserva. Su consejero delegado reconoce que «lo que puede pasar es que se retrase el proyecto». Un tercero documenta un caso, Manara Marbella: según Inversor07, con vencimiento el 28/06/2025, agotó una prórroga de seis meses y entró en mora, y el 15/03/2026 se propuso a los inversores cobrar capital, intereses ordinarios y un 3,5 % de demora en lugar del 5 % pactado. Su página de registro proclama «0 impagos» y «100 % de éxito», sin que Civislend defina qué cuenta como impago.

Urbanitae publica un 0 % de impago en préstamos, sin metodología, y ningún dato equivalente para el equity. Un seguimiento compilado por un usuario de Rankia y recogido por Expediente Inversor contaba a 17/12/2025 que de 97 proyectos de equity en curso 57 iban con retraso, 23 de ellos más de un año y 6 más de dos. Entre los lanzados de 2021 a 2023 se retrasó el 93 %, y entre los de 2024 y 2025 el 34 %, aunque el autor advierte de que los recientes han tenido poco tiempo para retrasarse. Según otro artículo de Expediente Inversor, del 28/07/2026, Botánico Homes, una promoción de 143 viviendas en Puerto de la Cruz financiada con 5 millones de euros, vio la salida formal de su promotor en mayo de 2025 y en enero de 2026 seguía sin nuevo promotor firmado. Crowdinform recoge además un préstamo en Málaga cuyas dos mitades agotaron la prórroga de seis meses.

El 93 % de retrasos de las cohortes de equity de 2021 a 2023 no se puede contraponer a la falta de datos de Civislend porque los productos difieren. Lo comparable es la deuda, y ahí cada plataforma declara cero impagos en préstamos sin una definición contrastable.

Como referencia de cómo puede documentarse ese colchón, Maclear destina el 2 % de cada proyecto financiado a un Fondo de Provisión en una cuenta bancaria segregada que, cuando un retraso supera los 3 días, puede cubrir intereses y/o capital según los fondos disponibles, y la plataforma comunicó un saldo aproximado de 2.000.000 € a 29/07/2026.

Garantías y liquidez: hipoteca, fianza o prenda, y salida solo al vencimiento

Cada proyecto fija su garantía en las dos plataformas, y ninguna documenta una salida anticipada. Este es el detalle de cada una:

• Civislend, préstamos. Su FAQ dice que todos los proyectos tienen garantías «hipotecarias, fianza corporativa y/o pignoración de participaciones». Los tres proyectos abiertos o próximos a abrir que muestra su web a 29/09/2026 (Marbesa Marbella, Residencial Pinar Reaviva y San Isidro Crevillent) indican hipoteca de primer rango. Las fichas públicas no muestran la tasación ni el LTV.
• Urbanitae, deuda. Su página de proyectos de deuda habla de hipotecas, prendas de participaciones, cesiones de crédito u otros mecanismos según cada operación, en su versión en inglés.
• Urbanitae, equity. El inversor entra como socio del proyecto y recibe una participación en el resultado, sin garantía sobre un activo. Según Crowdinform, el orden de pagos devuelve el capital antes del beneficio del promotor.
• Recompra. Ninguna de las dos ofrece recompra.

Sobre la liquidez, Civislend lo formula así: «el capital inicial comprometido por el inversor no se podrá recuperar hasta la finalización del proyecto». Además, en Urbanitae, Crowdinform habla de dinero bloqueado hasta que cada proyecto se devuelve, normalmente de uno a tres años. Según MyInvestor, pasado el plazo de cancelación de cuatro días la inversión queda cerrada.

Cuánto dejarían 5.000 € repartidos: cálculo ilustrativo con las cifras publicadas

Con los supuestos de abajo, que son una ilustración aritmética con datos publicados, 5.000 € en Civislend producirían unos 557 € netos en 15 meses y en Urbanitae unos 592 €, una diferencia de 35 € que un solo proyecto fallido supera con holgura.

Los supuestos son cuatro:

1. Reparto al mínimo permitido: 20 tickets de 250 € en Civislend y 10 de 500 € en Urbanitae.
2. Tipo anual: 11 % en Civislend (dentro de la oferta de 10 a 13 % y cercano a su media de 2025) y 11,7 % en Urbanitae (media obtenida según la plataforma).
3. Plazo de 15 meses en ambas, la media histórica de Civislend, con interés simple y todos los proyectos pagando a tiempo.
4. Retención del 19 % aplicada a las dos para simplificar; en algunos proyectos de equity de Urbanitae no hay retención previa y el inversor declara la ganancia íntegra.

La última fila muestra el efecto del tamaño del ticket: con el mismo reparto, un fallo pesa un 5 % del capital en Civislend y un 10 % en Urbanitae. En equity, la distancia entre lo esperado y lo obtenido se ve por año de capital invertido. Con los datos del análisis independiente de 22 proyectos, 5.000 × 14,5 % = 725 € esperados frente a 5.000 × 10,3 % = 515 € obtenidos, es decir 210 € menos. Un retraso altera también la cuenta. El 13,75 % total de 15 meses (11 % × 15/12) pasaría a un 7,9 % anual si el capital tardara seis meses más sin devengar intereses adicionales (13,75 × 12 ÷ 21), y cada ficha indica si la prórroga devenga interés. Además, la retención del 19 % es a cuenta, y según PwC la escala del ahorro de 2026 sube por tramos hasta el 30 % por encima de 300.000 €.

Cuál elegir entre Urbanitae y Civislend según el perfil

Civislend es la opción más directa para empezar con poco capital en deuda a 12 o 24 meses, y Urbanitae para quien quiere equity y acepta plazos y retrasos más largos, como resumen estos cuatro casos:

• Entrar con 1.000 € o menos. Con 250 € por proyecto caben 4 tickets en Civislend y 2 en Urbanitae, lo que da más diversificación en la primera.
• Buscar equity de plusvalía o rentas. Solo Urbanitae lo ofrece de las dos, y exige aceptar plazos que varían por proyecto en plusvalía (Kala II estima de 40 a 44 meses), hasta 60 en rentas, y los retrasos que muestran los seguimientos.
• Preferir deuda inmobiliaria de plazo medio. Las dos la tienen: Civislend con media de 15 meses y Urbanitae con un rango de 6 a 36.
• Combinar ambas. Repartir entre las dos reduce la dependencia de una sola plataforma, aunque las dos comparten sector y país.

Rankia colocaba a Civislend primera y a Urbanitae segunda en su ranking del 21/07/2026. Un análisis de Tu Árbol Financiero del 10/03/2025 recomendaba Urbanitae para diversificar y Civislend para quien busca plazos menores y una entrada baja. Para ver el sector completo están crowdlending inmobiliario y las mejores plataformas de crowdfunding. Las fichas de Civislend y Urbanitae detallan cada una. Los riesgos del crowdlending y la rentabilidad en crowdlending ayudan a leer las cifras.

Préstamos a pymes de 9 a 14 meses con garantía: la alternativa de Maclear

Quien prefiere préstamos a empresas con garantía real en vez de promoción inmobiliaria puede mirar Maclear. Es una plataforma suiza que en su portada muestra a 29/09/2026 proyectos de 9, 13 y 14 meses. Su mínimo es de 50 € y anuncia rentabilidades de hasta el 15,6 % anual (dato de oferta a esa fecha). Según la plataforma, sus préstamos se respaldan con garantías como inmuebles, maquinaria o cuentas por cobrar. Maclear actúa como agente de garantías y de cobro en nombre de los inversores.

Con 5.000 €, un mínimo de 50 € permitiría hasta 100 posiciones, frente a las 20 de Civislend y las 10 de Urbanitae, y Maclear publica además un mercado secundario con comisión del 2,5 % para el vendedor y del 0 % para el comprador. Opera bajo el marco suizo, con afiliación a la SRO PolyReg según su información. Su ficha en toplending.es detalla condiciones y comisiones.

Preguntas frecuentes sobre Urbanitae y Civislend

¿Qué significa TIR en Urbanitae y por qué sube cuando un proyecto termina antes? La TIR es la tasa anual que iguala lo invertido con lo cobrado, teniendo en cuenta cuándo llega cada cobro. Si un proyecto devuelve el capital antes, cobrar antes eleva la TIR anualizada sin reducir el beneficio en euros si el importe total cobrado es el mismo. El balance del primer semestre de 2026 de Urbanitae cita Navia, en Vigo, con un 10,7 % de TIR en 7 meses frente a un plan inicial de 15.

¿Se puede vender la inversión antes del vencimiento? Ni Civislend ni Urbanitae ofrecen salida anticipada. En Urbanitae, MyInvestor indica que tras el plazo de cancelación de cuatro días la inversión ya no se puede cancelar, y la plataforma informa de que sus inversiones no son líquidas. Quien necesite liquidez debe buscar otra fórmula.

¿Cuánto dinero hace falta para repartir en diez proyectos? 2.500 € en Civislend (10 × 250 €) y 5.000 € en Urbanitae (10 × 500 €). Con el mínimo de 50 € de Maclear, la misma cuenta baja a 500 €.

¿Con 1.000 € conviene empezar por Urbanitae o por Civislend? Con 1.000 € Civislend permite 4 proyectos y Urbanitae 2, así que la primera reparte más. Si se valora el equity, Urbanitae exige aceptar plazos que varían por proyecto (Kala II estima de 40 a 44 meses) y el riesgo de retraso que muestran los seguimientos independientes.

¿Qué retención se aplica y qué hay que declarar? El promotor de Civislend retiene el 19 % sobre la rentabilidad. En los préstamos de Urbanitae se aplica el 19 % en el momento del pago, y en el equity la plataforma indica que las ganancias tributan como ganancia patrimonial o dividendo según el caso, con un certificado fiscal anual. La fiscalidad del crowdlending detalla el resto.

¿Qué datos no se pueden comprobar hoy en ninguna de las dos? Civislend no publica el saldo de su fondo de reserva, un LTV medio de cartera, una definición de impago ni estadísticas de retrasos. Urbanitae no publica la metodología de su 0 % de impago en préstamos ni estadísticas de retrasos en equity, y su tarifa contractual completa al inversor no se ha podido verificar. El resultado del recurso de Civislend contra su sanción tampoco consta a 29/09/2026.